Cuanto vale la vivienda después de un año de pandemia

Doce meses después del inicio de la crisis del Covid-19, el precio de los pisos sube un 0,56% de media en España frente a marzo de 2020. La vivienda se ha convertido en una 'rara avis' de la crisis: mientras la economía se desploma un 11% en el año de la pandemia, el mercado residencial se anota ajustes, pero muy lejos del hundimiento esperado. La reticencia de los propietarios a hacer descuentos, la resistencia de ciudades de interior y las medidas de apoyo a empresas y hogares, las claves.


El mercado inmobiliario en España es otro doce meses después del inicio de la pandemia, pero a diferencia del descalabro sufrido por la economía, la postal del sector está lejos de ser una reedición de lo sufrido en 2008.


El precio de la vivienda en mercados calientes se ha ido templando a base de restricciones, nuevas olas y una recuperación económica que no termina de cuajar. Pero a nivel nacional, el impacto de la crisis ha sido menor del esperado durante los primeros meses de confinamiento. Entonces, las ventas de pisos de desplomaron a doble dígito ante la imposibilidad de cerrar operaciones por el confinamiento. Un año después, a cierre de marzo de 2021, el valor de la vivienda en España sube de media un 0,56% frente a marzo de 2020, en el inicio de la crisis del Covid-19, según los datos publicados.


Aun así, la vivienda se abarata en 22 capitales de provincia españolas. Jaén cosecha el mayor ajuste, del 5,9% interanual, seguido de Ciudad Real, con una caída del 4,5% y Teruel, con un descenso del 3,2%. En Barcelona, los pisos son un 1,85% más baratos que en marzo de 2020, mientras que en Madrid han subido un 1,5% interanual. Lugo es la capital que encabeza los aumentos en el último año, con un incremento del precio del 7,44%, seguida de Cuenca, donde la vivienda se encareció un 6,97% y Tarragona, con una subida del 5,56%. Se trata de capitales menos dependientes del turismo y de la demanda extranjera, donde el mercado parece haber resistido mejor al embate de la crisis.


"Todos augurábamos mayores ajustes después de ver cómo en marzo y en los siguientes meses las ventas interanuales sufrieron caídas muy importantes. Esas previsiones no se han cumplido", explica Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com.


Hay una brecha entre cómo está afectando la crisis del Covid-19 a la economía, donde España se ha convertido en el país donde más cayó el PIB en 2020 entre las economías avanzadas; y cómo afecta a la evolución de la vivienda. Si la riqueza de un país se desploma a ritmo del 11% como en España y las previsiones de recuperación para 2021 se rebajan, el paro se eleva y las empresas arrastran pérdidas, ¿por qué los portales inmobiliarios registran subidas en el precio de la vivienda?


"Hay cierta disparidad entre los datos que ofrecen los portales inmobiliarios y la realidad", explica Gonzalo Bernardos, profesor titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Hay que tener en cuenta que los portales registran el precio de oferta, pero no el valor final de la transacción, y en un momento de crisis, donde muchos propietarios terminan aplicando descuentos, ese precio final no aparece reflejado y marca la diferencia. No es la primera vez que pasa. Esto ya ocurrió en la crisis de 2008, cuando entre 2009 muchos portales no anotaban las caídas que sí se producían según el INE.


Aún así, después de 12 meses de pandemia, el balance de 2020 está lejos de ser catastrófico. "El inmobiliario está muy contento de cómo le han ido las cosas", apunta Bernardos. Al sector le ha ido peor de cómo le iría en un año normal, pero mucho mejor de lo esperado. El temor generalizado entre los profesionales en los primeros meses de pandemia era que el sector volviera a lo vivido en la crisis de 2008 y, aunque hay ajustes, la postal es muy diferente. La caída en las ventas a cierre de 2020 rondó el 20% interanual, un ajuste que en términos relativos parece importante, pero que en valores absolutos es bastante aceptable, con alrededor de 470.000 viviendas vendidas. Si se compara con las menos de 300.000 de 2013 ya supone un 50% más de compraventas.


A diferencia de la crisis anterior, el Covid-19 ha sorprendido a un inmobiliario profesionalizado y con balances saneados capaz de aguantar los primeros compases de crisis (todo dependerá de cuánto se alargue).

No es que el mercado sea inmune al Covid-19, lo que ocurre es que está anestesiado. El salvavidas de ayudas a hogares y empresas lanzado por el Gobierno ha llevado las rentas a un coma inducido con medidas como los ERTE o las ayudas a autónomos. Una respuesta fiscal que, aunque ha resultado insuficiente en algunos sectores más golpeados como el turismo, sí parece surtir efecto en lo que se refiere a sostener la economía de muchos hogares.


Además, la banca no sólo no ha cerrado el grifo, sino que sigue habiendo guerra hipotecaria entre entidades, y que fluya la liquidez para conceder hipotecas es clave para que continúe habiendo demanda. No en vano, más del 53% de las viviendas se adquieren hipoteca mediante. "No podemos perder de vista el gran descalabro que ha supuesto el coronavirus en el empleo, pero tampoco debemos pasar por alto que esta situación ha elevado el ahorro. Este capital encuentra una salida en la inversión inmobiliaria, lo que mantiene los precios al margen de caídas bruscas", añade Font.


Por el lado de la oferta, el sector se beneficia de la escasez. El exceso de viviendas en oferta cuando se produjo el estallido de la burbuja contribuyó a que los precios tocaran suelo. Que ahora haya menos viviendas en oferta de las demandadas ayuda a mitigar esas caídas de precio.


A ello se suma que, hasta la fecha, los propietarios no se encuentran en la necesidad de vender, y sin esa necesidad, es normal que los descuentos tarden en producirse. Tanto compradores como vendedores están a la espera de ver qué pasa con la economía: los primeros aguantan que lo peor pase para vender al precio esperado; los segundos aguardan el mejor momento para conseguir mayores descuentos. "La compra por inversión se ha hundido notablemente porque están esperando la gran bajada de precios, pero yo creo que esa bajada no va a llegar", pronostica Bernardos, que avanza que los descuentos continuarán hasta final de año para terminar frenándose.


En ese sentido, los mayores descuentos podrán encontrarse en los pisos provenientes de herencias.


Si España cumple el objetivo de vacunar al 70% de la población de cara a septiembre y, más importante todavía, logra salvar la temporada turística, es probable que el mercado inmobiliario aguante y el valor de la vivienda no sume grandes correcciones. Pero si no se alcanzan estas metas, la recuperación se trunca con nuevas olas y restricciones de actividad o el Gobierno retira demasiado pronto la red de apoyo a familias y empresas, los ajustes podrían agravarse.


"Moratorias hipotecarias, ayudas a los hogares más vulnerables... Habrá que ver qué va a pasar con los precios en el momento en que realmente aumente la tasa de paro, y eso tenga impacto sobre el bolsillo de inquilinos y compradores", apunta Font. Es entonces cuando las caídas de precio podrían agravarse ante un parón de ventas.


Por capitales, Madrid y Barcelona son dos mercados donde la vivienda encadenaba importantes subidas de precio que el coronavirus ha cortado en seco. Pero donde más se nota este bajón es en los alquileres, debido a un cóctel letal provocado por el desplome del turismo, que ha dejado sin demanda al segmento de alquiler vacacional; el teletrabajo y las clases telemáticas, que han retraído la demanda de ejecutivos o estudiantes.


Tres mercados de venta


En el caso de las viviendas en venta, en cambio, se diferencian tres mercados en las grandes capitales.


El que más está sufriendo es la vivienda de lujo que se nutría de demanda extranjera. Se trata de pisos de más de 10.000 euros el metro cuadrado, ubicados en distritos de alto standing de Madrid, como Salamanca, Chamberí o la colonia del Viso; y paseo de Gracia o las ramblas en Barcelona. "En estas zonas las rebajas son bestiales", apunta Bernardos.


En segundo lugar está el segmento premium de demanda nacional que, según los expertos, es el que menos está sufriendo gracias a compradores con solvencia que conocen el mercado y a quienes no está afectando la crisis. Esta demanda negocia a la baja y compra, pero los descuentos no son tan importantes, en torno al 5%.


Por último, se encuentran los barrios periféricos, donde la vivienda ha resistido mejor que el mercado premium de demanda extranjera, pero peor que los barrios nutridos de compradores nacionales de alto poder adquisitivo. Se trata de distritos como Vallecas o Carabanchel, en Madrid. En estas zonas, la demanda se ha contraído debido a que una parte de importante de los compradores tienen empleos de contacto físico y están en situación de ERTE.

I.Benedicto - Madrid.

Expansión


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